Inversión en sectores inmobiliarios y su rentabilidad

Como ya adelantamos en el artículo anterior («Inversor novel: guía para newbies y dummies»), las inversiones en los sectores inmobiliarios se pueden clasificar en distintos subsectores. Los inversores inmobiliarios suelen dirigirse al subsector que mejor conocen, ya que entre uno y otro existen diferencias notables a la hora de diseñar la propuesta de inversión. Podemos definir cinco subsectores:

Residencial

Es el sector de inversión inmobiliaria más común, suelen operar muchos particulares. Es un mercado muy conocido tanto para profesionales como para no profesionales. También, los inversores institucionales o patrimonialistas suelen invertir en este segmento, ya que se considera bastante estable a largo plazo. Sin embargo, también se considera como un sector de baja rentabilidad. Suele oscilar entre un 2 y un 3 %.

Alquiler vacacional

El alquiler vacacional —o de corta duración— tiene una rentabilidad mayor que suele oscilar entre el 5 y el 8%. Pero ¡ojo!, se debe estudiar muy bien la rentabilidad durante un periodo de 2 a 3 años. Es esencial considerar los periodos vacantes —sin reservas—, el mayor desgaste del inmueble o mobiliario, los gastos recurrentes —limpieza y mantenimiento— y otros posibles gastos como las comisiones de gestión.

 

Oficinas

El inversor común de este subsector suele ser mediano o grande con un perfil patrimonialista. En muchas ocasiones actuando en nombre de compañías de seguros, fondos de inversión, family office…

Las operaciones suelen tener un gran volumen e incluir edificios completos. Esto se debe a la normativa que impide establecer oficinas por encima de las primeras plantas en los edificios de uso mixto o residencial. Es un mercado más propenso a la variación. La rentabilidad oscila entre un 3 y un 6 %.

El propietario suele ser el responsable del mantenimiento de las instalaciones. Por lo tanto, es muy importante incluir en la estrategia de inversión los gastos de acondicionamiento puntuales, ligados a las entradas y salidas de inquilinos. Hay que tener en cuenta que la mayoría de oficinas se alquilan «listas para entrar». Adicionalmente, los gastos de gestión e inversión también repercuten en la rentabilidad, por lo que hay que considerarlos antes de la compra.

 

Comercial / retail

Dentro de este subsector se pueden encontrar diferentes tipos de inmuebles: centros comerciales, parques comerciales, medianas superficies y locales comerciales —o edificios— en centros urbanos. Cada área tiene sus propias características y ratios, pero el precio de la inversión está ligado directamente con las ventas del operador del local. Por tanto «cuanto más venda el inquilino, más renta podré pedirle».

 

Locales Comerciales

Este subsector es el que más cambio está sufriendo y sufrirá en los próximos años debido al aumento de las compras por Internet. Es el sector más complejo y que más conocimiento, experiencia y estudio precisa para un correcto cálculo de la rentabilidad. Las rentas son más altas en las calles con un flujo peatonal comercial alto. En las ubicaciones prime, los activos son considerados como singulares por su rareza. Así que las rentabilidades oscilan entre un 2 y un 3 %. Para el resto de calles podríamos establecer una horquilla de 4-6 %.

 

Centros y parques comerciales

Como decíamos anteriormente, las ventas del inquilino son proporcionales a la renta que puede llegar a percibir el propietario. Por tanto, es esencial que los propietarios de centros y parques dispongan de una óptima gestión de la mano de los mejores profesionales para alcanzar el éxito en operaciones de este calibre.

 

Revolución del comercio electrónico

El sector retail  está en plena revolución y el precio de las rentas es, cada vez, más difícil de definir. Difícil porque cada vez influyen más los criterios de posicionamiento e imagen ligados a la venta online. Por norma general, las marcas se concentran en determinadas calles. Estas suelen tener menos tiendas pero más grandes y representativas, las cuales, se transforman en formidables escaparates enfocados a vender en su tienda online. El resto de locales del centro de la ciudad estarán relacionados con actividades propias de comercios de proximidad. El valor de la operación dependerá del barrio, del perfil de la calle y del perfil de operador que entre a operar un local de ciertas características.

 

Hoteles

Este subsector también se divide en múltiples grupos dependiendo del tipo de inmueble. Simplificando podemos enumerar 6 tipos de hoteles: urbanos, aeroportuarios, de playa, de montaña, rurales y temáticos. La inversión es compleja y similar al retail: el valor del inmueble depende mucho de la calidad del operador, y por supuesto, de su situación. Las oportunidades en este sector suponen una complicada conjunción de variables. Es necesario un conocimiento exhaustivo, por lo que los inversores suelen ser los propios operadores, o bien, inversores habituados a este tipo de activos. En cualquier caso, siempre gozan de un buen pulmón financiero.

 

Industrial y logística

En inversión industrial, es común encontrar a los propios operadores. Pero dependiendo del volumen, también encontramos a particulares, family office, institucionales y fondos de inversión. La logística, tendencia hoy en día, suele estar ocupada por fondos de inversión. Está estrechamente ligada al cambio de hábito de consumo por las ventas online. El volumen de las operaciones suele ser elevado. Si bien la rentabilidad media es superior a los otros sectores, debemos tener en especial consideración el mantenimiento y las especificidades de cada operador.

 

Activos alternativos

Son suelos, fincas —agrarias, cinegéticas o ganaderas— y bodegas vinícolas. Se trata de un mercado opaco donde la información no trasciende más allá de ciertos círculos de inversión. Estos suelen ser empresas relacionadas con la banca privada y grandes despachos de abogados. Pueden actuar más ágilmente al contar con información de fuentes directas.

 

El punto común en todos los sectores sigue siendo la ubicación. Son ampliamente conocidas las 3 reglas de la inversión inmobiliaria «1. Ubicación – 2. Ubicación – 3. Ubicación».

Nosotros añadimos, para los sectores inmobiliarios ligados a la actividad empresarial, algunos factores clave que impactan en la rentabilidad. Es la regla CEES del operador:«Calidad. Experiencia. Eficiencia. Solvencia». Además de su compromiso de permanencia —o plazo de obligado cumplimiento— y la exposición de la actividad del operador frente a la venta en Internet. Todas las actividades se ven afectadas por estas variables, pero algunas más que otras. La moda se ve mucho más influida por dichas variables que, por ejemplo, la salud.

En conclusión, siempre es mejor estar acompañado por un buen profesional del sector y, más aún, del subsector concreto donde se desee invertir. En estos casos, ¡los honorarios serán la mejor inversión que podrá realizar!

Christian Ménassé, CEO en Prime Real Estate